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        最高人民法院关于审理融?#39318;?#36161;合同纠纷案件适用法律问题的解释
        作者:四川律大律师事务所 发布时间:2014-10-29 11:50:05

        最高人民法院关于审理融?#39318;?#36161;合同纠纷案件适用法律问题的解释  (征求意见稿)
          为正确审理融?#39318;?#36161;合同纠纷案件,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定,结合审判实践,制定本解释。
            一、融?#39318;?#36161;合同的认定及效力
            第一条(法律关系的认定)  人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定,结合租赁物的性质、租赁物的价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务,对是否构成融?#39318;?#36161;法律关系作出认定。
          对不构成融?#39318;?#36161;关系的情形,人民法院按其实际构成的法律关系处理。
          第二条(售后回租)  承租人将其自有物出卖给出租人、再从出租人处租回的,人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由而认定不构成融?#39318;?#36161;法律关系。
          第三条(特殊租赁物的法律关系认定)  以土地、房屋等?#27426;?#20135;或以基础设施收费权?#20219;?#24418;财产权益作为租赁物,不构成融?#39318;?#36161;关系的,人民法院应按实际构成的法律关系处理。
          【另一种意见:有限?#24066;聿欢?#20135;如商业地产、厂房作为融?#39318;?#36161;的租赁物,土地使用权、住宅等不能作为租赁物。】
          第四条(合同无效的情形)  出租人不具?#24615;?#20013;华人民共和国境内从事融?#39318;?#36161;经营资格的,人民法院应认定融?#39318;?#36161;合同无效。
          【另一种意见:不限制出租?#21496;?#33829;资格。】
          第五条(租赁物经营许可对合同效力的影响)  根据法律、行政法规的规定,租赁物的经营使用应当取得行政许可的,如承租人已取得该项行政许可,人民法院不应以出租人未取得行政许可为由认定融?#39318;?#36161;合同无效。
          第六条(合同无效租赁物的归属)  融?#39318;?#36161;合同被认定无效,当事?#21496;?#21512;同无效情形下租赁物的归属?#24615;?#23450;的,从其约定;未约定或约定不明,?#19994;?#20107;人协商不成的,人民法院应区分下列情形作出处理:
          (一)因承租人的原因造成合同无效,出租人不要求返还租赁物的,人民法院可以判决租赁物所有权属于承租人,并由承租人对租赁物进行折价补偿并赔偿因其过错给出租人造成的损失。
          (二)因出租人的原因造成合同无效,出租人要求返还租赁物的,人民法院可以判决退还租赁物,承租人有损失的,出租人应予赔偿。
          (三)因出租人和承租人的共同原因造成合同无效的,人民法院可以根据租赁物的使用和发?#26377;?#30410;的情况,判决租赁物的归属,并根据双方过错程度确定相应赔偿责任。
          
          二、合同的履行和租赁物的公示
         
          第七条(出租人的告知义务) 出租人未告知出卖人其购买租赁物的目的是出租给承租人,承租人向出卖人主张受领租赁物、索赔、行使解除权等买卖合同权利的,人民法院不予支持。
          出租人虽未告知,但出卖人知道或者应当知?#26469;?#22312;融?#39318;?#36161;关系,承租人向出卖人主张上述权利的,人民法院应予支持。
          第八条(拒绝受领租赁物)  依照合同法第二百三十?#30424;?#30340;规定,有以下情形之一,承租?#21496;?#32477;受领租赁物的,人民法院应予支持:
          (一)租赁物?#29616;?#19981;符合约定的;
          (二)出卖人未在约定的交付期间或者合理期间内交付租赁物,经承租人或者出租人催告,在催告期满后仍未交付的。
          承租?#21496;?#32477;受领租赁物的,应当及时通知出租人。承租人迟延通知或无正当理由拒绝受领租赁物,由此造成出租人损失,出租人向承租人主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
          第?#30424;酰?#25215;租人索赔权)  承租人因下列情形对出卖人提出索赔的,人民法院应予支持:
          (一)依前条第一款规定拒绝受领租赁物;
          (二)受领后发现租赁物存在质量瑕疵;
          (三)因出卖人的其他违约行为产生损失。
          承租人依前款规定行?#39038;?#36180;权,不影响其履行融?#39318;?#36161;合同项下支付租金的义务,但买卖合同解除的除外。
          第十条(买卖合同解除的法律后果)  出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同,因出卖人未交付、迟延交付租赁物或者租赁物质量存在?#29616;?#29781;疵而解除,出租人要求承租人赔偿损失的,人民法院应予支持。
          承租人向出租人承担赔偿责任后,可以向出卖人追偿。
          第十一条(租赁物风险负担)  承租人占有租赁物期间,租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担,当事人另?#24615;?#23450;或法律另有规定的除外。
          前款租赁物毁损、灭失后,出租人要求承租人继续支付租金的,人民法院应予支持,但融?#39318;?#36161;合同解除的除外。
          第十二条(出租人处分租赁物)  出租人转让、抵押租赁物或者转让其在融?#39318;?#36161;合同项下的部分或者全部权利,受让方、抵押权人以此为由请求解除或变更融?#39318;?#36161;合同的,人民法院不予支持。
          出租人存在前款行为而未及时通知承租人造成承租人损失,承租人请求出租人赔偿的,人民法院应予支持。
          第十三条(租赁物的善意取得)  承租人或者租赁物的实?#36866;?#29992;人未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权,第三人依据物权法第?#35805;?#38646;六条的规定善意取得租赁物的所有权或其他物权,出租人主张第三人物权权利不成立的,人民法院不予支持,但下列情形除外:
          (一)出租人?#35328;?#31199;赁物的显著位置标识其为租赁物,第三人与出租人交?#36164;?#30693;道或应当知?#26639;?#26631;识的;
          (二)第三人与承租人交?#36164;?#26410;按照行业主管部门的要求在信贷征信机构进行融?#39318;?#36161;交易查询的;
          (三)出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关办理抵押权登记的。
          第十四条(租赁物的灭失补偿)  根据合同法第二百五十条的规定,租赁期间届满后租赁物的所有权归出租人的,因租赁物毁损、灭失或附合于他物导致承租人不能返还,出租人要求其给予合理补偿的,人民法院应予支持。
          
          三、合同的解除
          
          第十五条(均可解约的情形)  有下列情形之一,出租人或承租人请求解除融?#39318;?#36161;合同的,人民法院应予支持:
          (一)出租人与出卖人订立的买卖合同解除、被确认无效或者被撤销,且未能重新订立买卖合同的;
          (二)租赁物毁损、灭失未能修复或确定替代物的;
          (三)因不可抗力等原因致使合同目的不能实现的。
          第十六条(出租人可解约的情形)有下列情形之一,出租人要求解除融?#39318;?#36161;合同的,人民法院应予支持:
          (一)未经出租人同意,承租人将租赁物转让、转租、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分租赁物的;
          (二)承租人未按约定的期限和数额支付租金,符合合同约定的解除条件,经出租人催告后在合理期限内仍不支付的;
          (三)合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定,但承租人欠付租金达到两期以上,且金额达到全部租金百分之十五以上,经出租人催告后在合理期限内仍不支付的;
          (四)承租人违反合同约定,致使合同目的不能实现的其他情形。
          第十七条(承租人破产时的解约)  人民法院受理承租人的破产申请后,承租人的管理人可以选择解除或者继续履行融?#39318;?#36161;合同,并通知出租人。其自破产申请受理之日起二个月内未通知出租人,或者自收到出租人要求解除合同的通知之日起三十日内?#21019;?#22797;的,视为同意解除合同。
          承租人的管理?#21496;?#23450;继续履行融?#39318;?#36161;合同的,出租人可以要求其提供担保;不提供担保的,出租人有权解除合同。
          承租人进入破产清算程序的,出租人要求解除融?#39318;?#36161;合同,人民法院应予支持。
          第十八条(承租人解约的情形)  因出租人的原因致使承租人无法占?#23567;?#20351;用租赁物,承租人要求解除融?#39318;?#36161;合同的,人民法院应予支持。
          第十?#30424;酰?#35299;约后果的释明)  当事人请求解除融?#39318;?#36161;合同,但未对租金支?#37117;?#31199;赁物的归属提出主张,人民法院应当向当事人进行释明。
          第二十条(因租赁物毁损灭失而解约的后果)  融?#39318;?#36161;合同因租赁物毁损、灭失等不可归责于当事人的原因而解除,出租人要求承租人补偿租赁物购买价款的,对该价款扣除承租人已付租金的差额部分,人民法院应予支持,但当事人另?#24615;?#23450;的除外。
          第二十一条(因买卖合同而解约的后果)  融?#39318;?#36161;合同因买卖合同解除、被确认无效或者被撤销而解除,出租人根据合同约定或者以出卖人系由承租?#25628;?#25321;为由主张承租人赔偿其因融?#39318;?#36161;合同解除而遭受的损失的,人民法院应予支持。
          出租人损失已经在买卖合同解除时获得赔偿的,可以免除或者减轻承租人相应的赔偿责任。
          
          四、违约责任
          
          第二十二条(出租人妨碍租赁物占有使用)  依照合同法第二百四十五条的规定,出租人有下列情形之一给承租人造成损失,承租人要求出租人承担相应赔偿责任的,人民法院应予支持:
          (一)妨碍、干扰承租人对租赁物的占有和使用;
          (二)无正当理由取回租赁物;
          (三)因出租人的原因导致第三人对租赁物主张权利;
          (四)不当影响承租人对租赁物占?#23567;?#20351;用的其他情形。
          第二十三条(出租人影响索赔权行使) 依照合同法第二百四十条的规定,出租人有下列情形之一,造成承租人对出卖人索赔逾期或者索赔失败,承租人要求出租人承担相应责任的,人民法院应予支持:
          (一)知道或者应当知道租赁物有瑕疵而不告知承租人的;
          (二)承租人行?#39038;?#36180;权时,未及时提供必要协助的;
          (三)怠于行使融?#39318;?#36161;合同中约定的由出租人行使对出卖人索赔权的;
          (四)买卖合同的索赔权只能由出租人行使而出租人怠于行使的。
          第二十四条(出租人瑕疵担保责任)  根据合同法第二百四十四条的规定,租赁物不符合约定且出租人实施了下?#34892;?#20026;之一,承租人要求出租人承担相应赔偿责任的,人民法院应予支持:
          (一)出租人在承租?#25628;?#25321;出卖人、租赁物时,利用自己的专业技能、经验判断对承租人提供帮助,并对租赁物的选定起决定作用的;
          (二)出租人直接干预或者要求承租人按照出租人意愿选择出卖人或者租赁物的;
          (三)出租人擅自变更承租人已经选定的出卖人或者租赁物的。
          上述承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的事?#25285;?#30001;承租人负举证责任。
          第二十五条(承租人逾期付租的责任)  承租人逾期支付租金时,出租人按照融?#39318;?#36161;合同的约定要求承租人支?#38431;?#26399;利息或相应违约金的,人民法院予以支持。
          当事人既约定逾期利息又约定逾期付款违约金的,人民法院应当告知当事?#25628;?#25321;适用逾期利息或者违约金条款。逾期利息或者逾期付款违约金低于或者过?#25351;?#20110;出租人的损失,当事人请求调整的,人民法院可以依照合同法第?#35805;?#19968;十四条的规定处理。
          承租人逾期支付租金时,融?#39318;?#36161;合同对租金及其利息等债务的偿?#39038;承蠐性?#23450;的,从其约定;未约定的,按照《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》第二十一条的规定处理。
          第二十六条(逾期付租时出租人的选择权) 出租人以承租人逾期支付租金为由提起诉讼,既请求承租人支?#24230;?#37096;租金又请求解除融?#39318;?#36161;合同的,人民法院应告知其作出选择。出租?#21496;?#32477;选择的,人民法院应当驳回起诉。
          第二十七条(租金执行终结后的诉请)  人民法?#21495;?#20915;承租人支付租金后,承租人仍不予履行,出租人另行起诉请求解除融?#39318;?#36161;合同、收回租赁物的,人民法院应予受理。
          第二十八条(逾期付租提前解约的损失赔偿)承租人逾期支付租金的,出租人请求解除融?#39318;?#36161;合同的同时,可以一并请求取回租赁物、承租人赔偿损失。
          前款的损失赔偿范围包括未支付的全部租金以及其他费用;合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的,损失赔偿范围还包括融?#39318;?#36161;合同到期后租赁物的残值。
          第二十?#30424;酰?#31199;赁物价值的确定) 因承租人逾期支付租金,出租人取回租赁物后双方产生争议提起民事诉讼或者出租人起诉请求取回租赁物,需要对租赁物价值予以确定的,当事人可以请求人民法?#21495;?#21334;租赁物或请求人民法院委托有资质的机构对租赁物价?#21040;?#34892;评估,或者由人民法院参照融?#39318;?#36161;合同约定的租赁物折旧以及合同到期后租赁物的残值认定租赁物的价值。
          第三十条(租赁物价值与出租人损失的抵偿)  依前条规定确定的租赁物价?#25285;?#24212;当区分以下情形用以抵偿本解释第二十八条规定的出租人损失:
          (一)租赁物的价值不足以弥补该损失的,承租人应当补足其差额部分;
          (二)租赁物的价值超出该损失,合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的,该超出部分价值归出租人所有;合同约定租赁期间届满后租赁物归承租人所有或承租人有权以象征性价款留购租赁物的,该超出部分在扣除象征性留购价款后归承租人所?#23567;?/span>
          人民法?#21495;?#20196;以评估认定的租赁物价值抵偿出租人的损失,承租人请求按该评估价值购买租赁物的,人民法院应予支持。
          第三十一条(擅自处置租赁物的责任)  因承租人擅自处分租赁物或者其他?#29616;?#36829;约行为导致融?#39318;?#36161;合同解除,出租人要求承租人返还租赁物、赔偿损失的,人民法院可以按照本解释第二十八条、第二十?#30424;酢?#31532;三十条的规定处理。
          因第三人善意取得或者其他原因无法返还租赁物的,承租人应予折价赔偿。
          第三十二条(承租人破产出租人债权实现)  融?#39318;?#36161;合同在人民法院受理承租人的破产申请后予以解除的,出租人可以取回租赁物,但租赁物的处分价款、评估价值或者再次出租的租金应当用以抵偿出租人的债权。
          出租人在取回租赁物前以书面?#38382;?#26126;确向受理破产案件的人民法院表示放弃租赁物所有权的,其对承租人的全部债权均可以作为普通债权参与破产分配。
          第三十三条(出租人破产)  出租人破产时,租赁物已经交付给承租人使?#20204;?#34701;?#39318;?#36161;合同的租赁期限?#24418;?#23626;满的,出租人的管理人可以按照企业破产法第十八条的规定,行使合同解除权。但承租人愿意按照合同约定的条件取得租赁物并履行付款义务的,或者出租人的管理人与承租?#21496;?#34701;?#39318;?#36161;合同继续履行达成协议并经债权人会议同意的除外。
         
          五、其他规定
         
          第三十四条(当事人)  出租人、承租人因融?#39318;?#36161;合同发生纠纷,合同当事人未对出卖人提起诉讼,但人民法院经审查认为出卖人与案件处理结果有法律上的利害关系的,可以通知出卖人作为第三人参加诉讼。
          承租人与租赁物的实?#36866;?#29992;人不一致,合同当事人未对租赁物的实?#36866;?#29992;人提起诉讼,但人民法院经审查认为租赁物的实?#36866;?#29992;人与案件处理结果有法律上的利害关系的,可以其作为第三人参加诉讼。
          第三十五条(以买卖之外的方式提供租赁物)  出租人根据承租人对租赁物的选择,以租赁、加工承揽、施工等买卖以外的方式取得租赁物并提供给承租人使用的,出租人与承租人之间发生纠纷提起诉讼,人民法院应作为融?#39318;?#36161;合同纠纷进行审理。
          第三十六条(案件审理范围)  出租人与出卖人订立的买卖合同中订有仲裁条款或者事后达成书面仲裁协议的,人民法院在融?#39318;?#36161;合同纠纷案件中不应审理买卖合同项下的权利义务关系。但融?#39318;?#36161;合同纠?#21672;?#21450;租赁物的交?#38431;?#21463;领、租赁物的质量瑕疵等与买卖合同有关的事实的,人民法院可以根据案件具体情况作出认定。
          第三十七条(涉外融?#39318;?#36161;合同纠纷的准据法)  涉外融?#39318;?#36161;合同纠纷案件的当事人没有协议选择处理合同争议所适用的法律的,应当适用承租人住所地的法律。
          第三十八条(诉讼时效)  当事人因融?#39318;?#36161;合同租金欠付争议向人民法院请求保护其权利的诉讼时效期间为两年,自租赁期限届满后的次日起计算。
          【另一种意见:诉讼时效期间自每一期租金履行期限届满后的次日起计算。】
          当事人因涉外融?#39318;?#36161;关系中的货物买卖争议向人民法院请求保护其权利的诉讼时效期间,适用合同法第?#35805;?#20108;十?#30424;?#30340;规定。
          第三十?#30424;酰?#36866;用范围)  本解释施行前本院发布的有关融?#39318;?#36161;合同的规定,与本解释抵触的,自本解释施行之日起不再适用。
          本解释施行后?#24418;?#32456;审的融?#39318;?#36161;合同纠纷案件,适用本解释;本解释施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

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