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        已經出租的房屋可否抵押,抵押對出租有什么影響
        作者:四川律大律師事務所 發布時間:2014-10-28 16:55:46

                房屋出租只是對房屋使用權的限制,并沒有禁止設立抵押權。抵押的風險及法律后果是“債務人不履行債務時抵押物將被拍賣及折價償債”。2000年12月《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條規定,“抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現后,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。即抵押不破租賃。同時,1997年建設部《城市房地產抵押管理辦法》第二十一條規定“以已出租的房地產抵押的,抵押人應當將租賃情況告知抵押權人,并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。”第四十一條規定“抵押權人處分抵押房地產時,應當事先書面通知抵押人;抵押房地產為共有或者出租的,還應當同時書面通知共有人或者承租人;在同等條件下,共有人或者承租人依法享有優先購買權”。因此,應當區分不同的情況,已經出租的房屋是可以依法設立抵押權的,但抵押的設立不影響承租人的權利,承租人不但享有知情權還依法享有優先購買權。 
           《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條又規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力”。即設立抵押權的房屋仍可以出租,但由于抵押權在先,實現抵押權時,承租人沒有優先購買權,買受人也可以不再履行原租賃合同。該規定對1995年建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條“已經抵押的未經抵押權人同意的房屋不得出租”以及建設部丫城市房地產抵押管理辦法》第四十九條抵押人擅自出租房屋的行為無效的規定已經有了突破,體現了合同自由與當事人自治的原則,放寬了房屋出租的條件,即已經抵押的房屋可以出租但不能妨礙或限制抵押權人的利益。另外,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條明確規定了抵押權實現時造成承租人損失的處理,“抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔”。

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