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        最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
        作者:四川律大律師事務所 發布時間:2014-10-28 16:53:45

                                                   中華人民共和國最高人民法院公告 法釋[2009]11號


             為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定,結合民事審判實踐,制定本解釋。
          第一條 本解釋所稱城鎮房屋,是指城市、鎮規劃區內的房屋。
          鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規定的,適用其規定。
          當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件,不適用本解釋。
          【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規定。
          本解釋只調整城鎮房屋即城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋的租賃行為,鄉、村規劃區內的房屋租賃糾紛,可以參照本解釋。城鎮房屋的確定以規劃為準,只要列入城鎮規劃區,無論土地性質為國有還是集體所有,均適用本解釋,實踐中存在的已被納入城鎮規劃區內的“城中村”內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內。
          依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租賃關系不屬于完全的民事法律關系,不適用本解釋。
          關于軍產房的租賃,基本屬于完全的市場行為,并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容,最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本解釋。
          第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。
          【解讀】本條規定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物,是指未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,具體包括違反了城鄉規劃規定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規定的臨時建筑。
          否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力,有利于維護城鎮建設規劃秩序,但為了促進交易,當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發回指定一審法院重審的情形。
          第三條 出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。
          租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的,人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
          【解讀】臨時建筑是指在城鎮規劃區內,根據形勢的客觀需要,經建設行政主管部門審核批準后,在核定的臨時建設工程規劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內,建造的供臨時使用的建筑物。
          未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋,在性質上均屬于標的物違法,相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效,合同其他內容的效力不受影響。
          第四條 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,人民法院不予支持。
          當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。
          【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度,《城市房地產管理法》對此有明確規定,但屬于管理性規定,并非效力性強制性規定,不能作為房屋租賃合同的生效條件,故房屋租賃合同未登記備案的,其有效性不受影響。
          若當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的,則以約定為準,未辦理登記備案手續的,合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下,視為當事人以履行合同主要義務的行為,變更了以辦理登記備案手續未合同生效要件的合同約定,此時,即使未辦理登記備案手續,合同仍為有效。
          第五條 房屋租賃合同無效,當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,人民法院一般應予支持。
          當事人請求賠償因合同無效受到的損失,人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
          【解讀】按照《合同法》第五十八條的規定,合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失,該規定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費,屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任,賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸,當事人一方因對方的行為產生信賴,一方由于信賴而支出一定的成本,主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用,此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產生的損失,后者由于舉證較為困難,實踐中很難得到支持。
          由于房屋租賃合同管的特殊性,損失賠償的爭議主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上,對此,本解釋都有明確規定。
          第六條 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:
          (一)已經合法占有租賃房屋的;
          (二)已經辦理登記備案手續的;
          (三)合同成立在先的。
          不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關規定處理。
          【解讀】本條規定了“一房數租”的處理原則,在數份合同均有效的前提下,按照如下順序確定履行合同的承租人:(1)已經合法占有租賃房屋的,承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的,不在此列;(2)已經辦理登記備案手續的,房屋租賃登記備案手續雖不影響合同效力,但可享受優先履約權;(3)合同成立在先的,即合同成立時間在先,判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間,更嚴格地說,是當事人中最后簽字蓋章的時間。
          “一房數租”時,未得到履行的有效合同的承租人,可以合同目的無法實現為由要求解除合同,并賠償損失。
          第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀,出租人請求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
          第七條
          【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規定,出租人享有法定解除權的情形如下:(1)因不可抗力致使合同不能繼續履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經出租人同意轉租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限內支付,承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋,致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃,出租人有權隨時解除合同。
          出租人作為房屋所有權人,當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時,出租人有權隨時要求承租人恢復原狀,不受任何期限限制。但當出租人行使本條規定的解除權時,必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀,承租人在此期限內不予恢復的,出租人方可解除合同。
          實踐中出租人行使解除權的方式有兩種,一是出租人直接通知承租人解除合同,通知到達承租人即產生合同解除的法律效果,如果承租人對此有異議,可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴,請求解除合同。
          對于出租人通知承租人解除合同的情形,主要有以下兩種通知方式:一是,承租人未經出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,出租人告知承租人必須在一定期限內恢復原狀,承租人在此合理期限內不予恢復的,出租人通知承租人解除合同;二是,出租人向承租人發出通知,要求其在一定期限內恢復原狀,同時載明如果不再此期限內恢復原狀,合同即自動解除。
          第八條 因下列情形之一,導致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應予支持:
          (一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;
          (二)租賃房屋權屬有爭議的;
          (三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。
          【解讀】綜合《合同法》的相關規定,承租人享有法定解除的情形如下:(1)因不可抗力致使不能實現合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋,經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失,致使合同目的不能實現的;(4)不定期租賃,承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規定并導致承租人不能使用的;(9)一房數租之有效合同不能實際履行的。
          在出現租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議,或者具有違反法律、行政法規(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關于房屋使用條件強制性規定情況任何一種情形時,承租人的合同解除權并非任意的,還須具備一個必要前提,即該情形的出現導致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用,或者無法按照租賃房屋的性質使用。
          司法機關對房屋的查封,實務中有“活封”和“死封”之分,其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制,而且喪失了使用、管理權,權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反,房屋被查封后,權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權,僅處分權受限。實踐中,租賃房屋被查封,如果是由于出租人的原因,承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因,出租人因此遭受損失的,出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,也可另行起訴要求承租人賠償損失。
          當租賃房屋的權屬存在爭議時,意味著出租人可能不是房屋的所有權人,如果出租人最終被確認為房屋的所有權人,則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人,則構成無權處分,該租賃合同屬效力待定合同。
          第九條 承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。
          已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
          【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續性和固定性的,非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大,可以認定形成附合,例如鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不可分離狀態,則不能認定形成附合,如安裝空調、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。
          按照添附理論,對于未形成附合的裝飾裝修物,所有權仍歸承租人,房屋租賃無效時,由承租人拆除取回,出租人想要留用,應當支付相應對價,承租人拆除過程中造成房屋損壞的應恢復原狀。對于形成附合的裝飾裝修物,在出租人同意利用的前提下,可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
          在房屋租賃合同中,承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質可分為兩類:一是經出租人明示同意或出租人未明示同意,但知道后卻未表示反對,且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修,屬善意添附;二是未經出租人同意或雖經出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修,屬惡意添附。對于惡意添附,不論房屋租賃合同是否有效,原則上均不應予以折價補償,裝飾裝修損失由承租人自行承擔。
          裝飾裝修物的現值損失,是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值,應按承租人已使用房屋的時間予以折舊,不能按照租賃期限進行分攤。
          實踐中,在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時,應根據出租人的需要程度和可利用價值,結合過錯責任原則,分別對待:(1)屬出租人過錯的,由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的,損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的,該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值,即現值。(2)屬承租人過錯的,由承租人自行承擔裝飾裝修損失,并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯的,應由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現值損失。
          第十條 承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時,除當事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。
          【解讀】適用本條的前提條件有三:(1)承租人經出租人同意裝飾裝修,即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除,合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
          適用本條的注意事項:(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除,且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時,必須盡到必要的注意義務,不得對房屋造成毀損,否則應恢復原狀或賠償損失;(3)當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的,應依照意思自治原則從其約定。
          第十一條 承租人經出租人同意裝飾裝修,合同解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:
          (一)因出租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,應予支持;
          (二)因承租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應在利用價值范圍內予以適當補償;
          (三)因雙方違約導致合同解除,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;
          (四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的,適用其規定。
          【解讀】本條與第十條相對應,規定了合同解除時,對于形成附合的裝飾裝修物的處理規則:
          (1)因出租人違約導致合同解除,承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋,也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值,承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修物殘值損失。
          (2)因承租人違約導致合同解除,承租人應自行承擔剩余租賃期內裝飾裝修物殘值的損失,但出租人同意利用裝飾裝修的,應予適當補償,補償標準參照剩余租賃期內裝飾裝修物殘值。
        (3)因當事人雙方違約導致合同解除,對于出租人同意利用的,將剩余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償的部分的剩余價值,由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的,則按剩余租賃期內裝飾裝修殘值,由雙方按照各自的過錯程度分擔。
          (4)因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除,按照公平責任原則,由雙方共同分擔,一般為平均分擔。
          所謂“剩余租賃期內裝飾裝修物殘值”,是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同,附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限,將裝飾裝修費用平均分攤,從而得出合同解除時剩余租賃期內附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數額無法達成一致,可委托專門的鑒定機構進行鑒定。
          第十二條 承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,不予支持。但當事人另有約定的除外。
          【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修,必須經過出租人同意。“同意”分為明示和默示,明示有書面、口頭、電話等表現形式,對此由承租人負舉證責任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意,但其行為已經表明其已同意裝飾裝修的,則可直接認定出租人對裝飾裝修已經默示同意。
          對于經出租人同意的裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物,對于已經形成附合的裝飾裝修物,承租人無權要求出租人予以補償,出租人亦無權要求承租人恢復原狀或賠償損失,但雙方另有約定的除外。
          第十三條 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用,由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。
          【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時,出租人有權要求承租人將房屋返還并恢復原狀,承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建的,其有義務將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人,拆除過程中造成房屋損失的,應承擔賠償責任。
          在房屋租賃合同解除場合,若因出租人違約導致合同解除的,雖承租人未經出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構成違約,但出租人的違約行為更為嚴重,承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導致合同解除的,出租人不僅可依據本條要求承租人恢復原狀或賠償損失,同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同,且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔有約定的,出租人仍可要求承租人恢復原狀、賠償損失。
          詳讀最高院關于租賃合同糾紛的司法解釋(二)——《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》學習筆記
          第十四條 承租人經出租人同意擴建,但雙方對擴建費用的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:
          (一)辦理合法建設手續的,擴建造價費用由出租人負擔;
          (二)未辦理合法建設手續的,擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
          【解讀】所謂擴建,是指在原有建筑基礎上加以擴充的建設項目,一般通過加高、加層等建筑方式形成,本質上仍屬于房屋建筑活動,按照《城鄉規劃法》的相關規定,擴建應辦理建設工程規劃許可證。
          本條所規定的“過錯”僅指導致“未辦理合法建設手續”的過錯,具體包括以下四種情況:(1)若系單純出租人的過錯所致,則擴建費用由出租人承擔;(2)若系單純承租人的過錯所致,則由承租人承擔;
          (3)若系雙方過錯所致,則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔;(4)若雙方均無過錯,則按公平原則,由雙方分擔。
          房屋租賃合同解除場合,經出租人同意的擴建費用可做如下處理:(1)因出租人違約導致合同解除的,若辦理合法擴建手續,則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續,則應由雙方按各自的過錯程度分別承擔。(2)因承租人違約導致合同解除的,若辦理合法手續,則出租人仍應負擔相應的擴建費用,但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續,則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由,主張不承擔擴建費用。(3)因雙方違約導致合同解除的,若辦理合法手續,則應由出租人承擔擴建費用,但可以適當減少;若未辦理合法手續,則由雙方按照過錯程度各自承當相應的擴建費用。(4)因不可歸責于雙方原因導致合同解除的,若辦理合法擴建手續,則由出租人承擔擴建費用,否則,由雙方按照過錯承擔分別承擔。
          關于擴建造價費用的計算,最高院主張采用工程造價費用支出法,即以擴建時,承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。
          第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
          【解讀】適用本條應注意如下幾個問題:
          (1)群租,可分為自主群租和他主群租兩種,自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人,他主群租一般表現為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人,后者屬于本條屬于的轉租行為。
          (2)再轉租、多手轉租行為符合轉租的法律特征,應適用本條規定。
          第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持。
          因租賃合同產生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
          【解讀】《合同法》第224條規定,承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。為督促出租人及時行使合同解除權,維護交易的穩定性,本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在6個月內未提出異議的,推定為出租人同意轉租。該6個月期限的性質為除斥期間,不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規定。
          承租人未經出租人同意的轉租行為,在效力上屬無效行為,出租人既可起訴要求確認轉租合同無效,亦可行使合同解除權。出租人解除合同后,承租人喪失租賃權,轉租合同也因其賴以存在的基礎不復存在而歸于終止,善意的次承租人(訂立轉租合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人同意轉租)可以要求承租人賠償損失。
          在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下,都涉及房屋的返還問題,此時,案件的處理結果必然與次承租人具有法律上的利害關系,當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建,則此承租人對訴訟標的享有獨立的請求權。因此,本條規定在房屋租賃合同糾紛案件中,次承租人具有第三人的訴訟地位,既可以是具有獨立請求權的第三人,也可以是無獨立請求權的第三人。
          承租人未經出租人同意轉租,其向次承租人收取的租金不構成不當得利。在出租人與承租人的房屋租賃法律關系中,出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益,其收益已經確定而不能再對租賃物進行使用、收益,而至于承租人向次承租人收取的租金,只是其使用、收益的變形形式,無論其收取多少,出租人的租金并不因此而受到損害,故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益,承租人收取租金不符合不當得利的構成要件。
          第十七條 因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時,次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的,人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
          次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額,可以折抵租金或者向承租人追償。
          【解讀】《合同法》第227條規定,承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的,出租人經催告后可以解除合同。在轉租合同有效的場合,若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時,次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。在轉租合同無效的場合,如轉租合同未經出租人同意,次承租人無代償請求權。
          次承租人代出租人支付租金與違約金后,對承租人享有兩種權利,一是對于承租人的追償權,二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵。
          第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除,出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的,人民法院應予支持。
          【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下,承租人應將房屋返還出租人,但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關系終止時,即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據,從而構成對出租人所有的租賃房屋的無權占有,出租人有權向次承租人主張返還房屋,同時,出租人亦有權向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。
          第十九條 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動,承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡,其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的,人民法院應予支持。
          【解讀】《合同法》第234條規定,承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規定中的“共同居住”擴大為“共同經營”,包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經營活動的,若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤),共同經營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權利和義務,該共同經營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位,成為新的承租人。
          正確適用本條司法解釋,涉及到個人合伙的認定。認定個人合伙,首先要依據合伙協議;沒有合伙協議且未辦理工商登記手續的,只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經營、共擔風險、共享收益),并有兩個以上無利害關系人證明合伙人之間存在口頭合伙協議的,也可認定為個人合伙。
          第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:
          (一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
          (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
          【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規定。
          《合同法》第229條規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力,即所謂的“買賣不破租賃”原則,若無法定或約定的除外情形,該原則即應被適用。
          抵押期間,抵押人將抵押物出租,此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存,抵押權更注重標的物的交換價值,而租賃權則更注重標的物的使用價值,二者并不沖突。但由于抵押權設定在先,因而具有優先效力,此后成立的租賃權不得損害抵押權,抵押權實現發生所有權的變動后,受讓人不受租賃合同的約束,即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發生所有權變動的,仍應適用“買賣不破租賃”原則。
          涉及到法院依法查封的場合下,若查封在先,租賃在后,則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先,查封在后,可以使用該原則。
          第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。
          【解讀】本條規定了承租人優先購買權受到侵害時的救濟措施。
          房屋承租人優先購買權只在租賃房屋作為買賣合同法律關系的標的物時發生,在贈與、互易以及因公征用等法律關系中則不得適用,亦不能主張優先購買權的損害賠償請求權。
          關于“合理期限”的認定,《民通意見》第118條規定,“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”,但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規定,該條款規定,出租人履行通知義務后,承租人在15日內未明確表示購買,視為放棄優先購買權,該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期,出租人履行通知義務必須給承租人留出必要的答復期限——15日,因此出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人,即在15日答復期之前履行通知義務。
          在房屋轉租場合,次承租人是否享有優先購買權在理論上存在爭議,但最高院民一庭認為房屋優先購買權的主體應為承租人而非次承租人,且優先購買權不得轉讓。
          承租人優先購買權受到侵害時,無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效,但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關系,為避免承租人濫用權利,在承租人行使優先購買權時對其課以一定的義務,如承租人主張與出租人成立買賣合同的,應當交付一定數額的定金或提供擔保,以使出租人信任其履行能力。
          承租人雖無權以優先購買權受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效,但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效,保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當依據合同法有關合同效力的規定判斷。承租人行使優先購買權主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,應當優先保護出租人履行合同,取得房屋所有權,由此第三人無法繼續履行合同的,第三人可以主張出租人承擔違約責任。
          第二十二條 出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務,應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的,人民法院應予支持。
          【解讀】抵押權的實現時可能會與租賃權沖突,但抵押權與承租人的優先購買權并不沖突,不論抵押權設定在租賃合同成立之前或之后,出租人均享有優先購買權。
          折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為,不管買受人是抵押權人還是其他人,出租人在同等條件下均享有優先購買權。
          “同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格,該價格體現的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優先購買權約束的只是出租人對締約相對人的選擇權,而非約束出租人對房屋的處分權。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權的表現,故承租人主張優先購買權,只能按照第三人與出租人確定的同等條件,承租人對該條件不具有異議權和抗辯權。
          第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
          【解讀】拍賣的特質導致其與承租人的優先購買權存在一定沖突,由于優先購買權屬“準物權”,有一定的優先效力,在拍賣程序亦不例外。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第16條規定,“拍賣過程中,有最高價時,優先購買權人可以表示以該最高價買受,如無更高應價,則拍歸優先購買權人;如有更高應價,而優先購買權人不作表示的,則拍歸該應價最高的競買人。”此所謂“跟價法”。
          在拍賣負擔有優先購買權的租賃房屋時,一般遵循如下程序:(1)拍賣通知,出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式,通知優先購買權人于拍賣日到場。(2)優先購買權人應按照拍賣通知或拍賣公告的要求,與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金,在拍賣日到場參加競拍。
          (3)舉牌應價,若承租人在出現最高應價時未作出以該價格購買的意思表示,則拍賣房屋由最高應價人購買。
          第二十四條 具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:
          (一)房屋共有人行使優先購買權的;
          (二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
          (三)出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的;
          (四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
          【解讀】房屋共有人的優先購買權產生于共有人所有權關系之中,具有物權性質,而承租人優先購買權基于租賃關系,本質上仍屬債權性質,按照物權優于債權的理論,共有人的優先購買權要優于承租人的優先購買權。
          家庭成員之間的房屋買賣,具有濃厚的人身色彩,與純粹的買賣關系有很大區別,故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的,承租人不得主張優先購買權。
          出租人出賣租賃房屋的,應提前通知承租人,承租人在接到通知后應及時答復,若承租人接到通知后15日內未明確表示購買的,則喪失優先購買權,這里強調“明確表示”。
          《物權法》第一百零六條規定了善意取得制度,即受讓人以財產所有權轉移為目的,善意、對價受讓且占有該財產,即使出讓人無轉移所有權的權利,受讓人仍取得其所有權。“舉重以明輕”,在第三人善意購買出租房屋,并辦理登記手續情形下,可對抗承租人的優先購買權。
          第二十五條 本解釋施行前已經終審,本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用本解釋。
          【解讀】本解釋于2009年9月1日起施行,施行前的行為引起的糾紛,在本解釋施行之后提起訴訟的,應當適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟,本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中,無論處于一審還是二審程序,均適用本解釋;本解釋施行前已經終審的案件,在本解釋施行前提起再審程序,且于本解釋實施時仍在審理中的,應當適用本解釋;本解釋施行前已經終審,本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用本解釋。


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